Mitos inmobiliarios que debes conocer antes de comprar tu primera casa.

La compra de tu vivienda es una de las mayores inversiones que harás en toda tu vida, pero… ¿hasta qué punto es una inversión comprar un inmueble? Siempre mantendrá e incluso aumentará su valor con el paso del tiempo. Si bien estos conceptos no son del todo erróneos, debemos meterlos en contexto, pues existen algunos mitos inmobiliarios que llevan mucho tiempo corriendo como la pólvora y que pueden dar lugar a bastantes quebraderos de cabeza cuando una persona se lanza tanto a comprar su primera casa como a la hora de iniciarse como inversor de bienes raíces. Veamos algunos puntos.

En primer lugar, debemos tener claro el concepto de inversión. Y es que cuando compras una casa como residencia habitual (una casa para vivir), no podemos considerarlo una inversión, independientemente de que en un futuro el precio de la vivienda suba. Ahora bien, si compras una propiedad o un conjunto de propiedades con la idea de alquilarlos y obtener unos rendimientos, sí podríamos tratarlo como inversión, y de hecho, debemos analizarlo como tal, calculando los riesgos, analizando si es buena opción teniendo en cuenta el equilibrio entre coste hipotecario/rendimiento por alquiler o el tiempo que tardaremos en recuperar la inversión inicial. Es muy posible que acabes descubriendo que tus expectativas con respecto a la realidad de la compra de una vivienda no te cuadren, llegando a meterte en problemas financieros e incluso llegando a perder tu inversión y tu casa.

Ver también: ¿Cómo saber si es mejor comprar o alquilar? Usa esta fórmula desconocida.

Estos son los 3 mitos inmobiliarios más comunes que debemos tener en cuenta antes de comprar una casa.

1. Los bienes raíces siempre suben de precio.

Este argumento ha provocado más ruinas financieras que ningún otro argumento a lo largo de 2006-2008. Y es que, si una vivienda siempre mantiene su valor, la operativa es sencilla. Compro una vivienda en la que invierto 100.000€, me espero unos años y la vendo en 150.000€ ó 200.000€.

Si algo nos enseñó la crisis financiera de 2008 es que los precios de los inmuebles no siempre suben y, de hecho, al igual que cualquier otro activo puede sufrir la explosión de una burbuja de precios. Se cuentan por miles los casos de personas que compraron una vivienda en 2006 por 250.000€ al poder hacer frente al pago de la hipoteca con facilidad, manteniendo la esperanza de que esa vivienda era suya, pero poco tiempo después, la vivienda sólo tenía un valor de 170.000€ y las letras de la hipoteca se hacían difíciles de pagar.

Es entonces cuando comienzan los problemas, pues llega la dificultad para hacer frente al pago de la hipoteca y tampoco podemos vender la vivienda al no haber compradores dispuestos a pagar ni siquiera esos 170.000€ que vale la vivienda. Entonces el banco se queda con la casa y tú has perdido todo lo invertido en la propiedad, haciendo una de las peores inversiones de toda tu vida.

El precio de un inmueble, al igual que otros muchos activos, se ajusta a la oferta y la demanda, por lo que su valor únicamente depende de lo que otros están dispuestos a pagar. Por otra parte, el valor individual de tu vivienda está sujeto a otros factores, y es que puedes tener una vivienda de alto valor, pero si los bancos han sacado en su catálogo de viviendas embargadas -con las mismas características de tu vivienda- a mitad de precio, tu casa, automáticamente pierde su valor al tener que competir en precio con la gran oferta de viviendas ante una reducida demanda.

Así que no. Los inmuebles no siempre mantienen su valor ni suben de valor. No existe garantía de ello. No obstante, debemos saber que este mito suele ser algo más cierto cuando hablamos de viviendas de lujo. Es decir, es más probable que una vivienda de 3 millones de euros suba de precio mientras que una vivienda de 200.000 euros baje de precio llegados uno de estos ciclos bajistas del mercado inmobiliario.

2. El negocio de comprar una casa vieja y reformarla para aumentar su valor.

Mucho ojo con este punto, pues si bien es cierto que comprar una casa vieja y reformarla puede aumentar el valor de una vivienda, no es un negocio libre de riesgo ni tan fácil como los nuevos «vendehumos» del sector inmobiliario te lo quieren hacer creer.

Técnicamente puedes comprar una casa, mejorarla y venderla por un precio más alto. ¿Aumentarás el valor de tu casa lo suficiente como para compensar la inversión que has realizado con ella? En muchos casos, siendo un pequeño inversor particular, no compensa.

Los reformadores de casas profesionales, que a menudo son grandes empresas que reforman grandes lotes de viviendas en Estados Unidos, suelen aumentar el valor de la vivienda un promedio de 55.000 dólares por vivienda. A estos reformadores profesionales trabajando a tiempo completo en este negocio, les lleva una media de entre 3 y 5 meses completar las reformas de las casas para revender la vivienda. Finalmente, una vez descontados los gastos de reforma de las viviendas, estas empresas obtienen una ganancia real de entre un 10 y un 12 por ciento.

Queremos decir con esto que la reforma de una casa cuesta una gran cantidad de dinero y tiempo, incluso para los profesionales, no siendo las ganancias tan altas como parecen a simple vista. En su caso les compensa porque lo hacen en grandes lotes, y pocas ganancias de mucho acaba generando más dinero, también asumiendo el riesgo de que no se vendan todas las casas que reforman. Por no hablar del exhaustivo estudio de mercado que han realizado para comprar únicamente viviendas con altas posibilidades de ser vendidas sin problemas.

Y es que si eres un pequeño inversor particular o un pequeño emprendedor que decide lanzarse al negocio de la compra y reforma de viviendas, puedes encontrarte, como ya le ha ocurrido a bastantes personas, que acaben perdiendo dinero al no encontrar un comprador dispuesto a pagar el precio que este emprendedor tenía en mente.

3. La casa es la inversión más importante que harás en tu vida.

Está claro que en términos monetarios es uno de los desembolsos más cuantiosos que realizarás. No obstante, ese es un argumento que usan los asesores inmobiliarios para hacer que decidas gastarte 50.000€, ya que, si es una compra que se hace una vez en la vida, asegúrate de hacerla bien aunque te cueste más dinero y evitar más arrepentimientos en un futuro.

Recordemos nuevamente el hecho de que la compra de tu casa principal no es una inversión, pues no va a producir rendimientos. Una casa requiere de un gran pago inicial, costes de cierre, pago de hipoteca, seguro, impuestos, etc. También acabarás invirtiendo más dinero en tu hogar para reformar o hacer reparaciones, mantenimiento o cualquier mejora. Aunque el precio de tu casa se haya revalorizado, posiblemente, ni en 20 años esa revalorización habrá compensado en términos de inversión los gastos que has realizado en la vivienda.

Es decir, tu casa no es una inversión. Es sólo una compra. Eso sí, una compra importante, pues será tu hogar, donde pasarás gran parte de tu vida, donde construirás posiblemente una familia y formarás recuerdos, pero no te proporcionará rendimientos a modo de inversión.

Eso no significa que comprar una casa no sea una de las mejores cosas en las que gastar el dinero, pero no es una inversión. Es más, es todo lo contrario a una inversión, pues cada euro que financias es un euro del que debes pagar intereses.

Y es importante hacer esta distinción, pues en cuanto sepas que no estás invirtiendo dinero, sino gastándolo, te ayudará a tomar mejores decisiones financieras.

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